مشاعات ساختماناز جمله مفاهیم کلیدی در زندگی آپارتمان نشینی است. احتمالا بارها درباره مشاعات یا بخش‌های مشترک شنیده اید، اما ممکن است هنوز ندانید که کدام بخش از ساختمان مشاع محسوب می‌شود. اطلاع از مشاعات و قوانین آنها نقش بسیار مهمی‌در زندگی آپارتمانی دارد. در مقاله پیش رو، درباره مفهوم مشاعات، قانون آنها و سایر موارد مربوط به این عنوان صحبت میکنیم. پیشنهاد میکنیم مقاله تحلیل نمودار قیمت پروفیل از گذشته تا کنونرا بخوانید.
مشاعات ساختمان چیست؟
مشاعات ساختمانبه بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که به صورت مشترک استفاده شده و در اختیار همه مالکان و مستاجران قرار دارد. این بخش‌ها شامل راهروها، آسانسورها، لابی، پارکینگ مشترک و حیاط هستند. مشاعات در اختیار همه قرار دارد و هرگونه دخل و تصرف در آن باید با اجازه همه مالکان باشد.
قانون مشاعات ساختمان
ساکنان ساختمان موظفند از بخش‌های مشترک به گونه‌‌‌ای استفاده کنند که حق بهره مندی دیگران را محدود نکنند و مزاحمتی برایشان ایجاد نشود. به عنوان مثال، قرار دادن وسایل شخصی مثل کفش یا اشیای اضافی در راه پله‌ها یا حیاط، به منزله استفاده انحصاری محسوب شده و سایر ساکنان می‌توانند نسبت به آن اعتراض کنند.
علاوه بر این، هیچ یک از ساکنان حق ندارند بخش‌های مشترک را به صورت اختصاصی در اختیار خود بگیرند یا به فرد دیگری انتقال دهند، مگر اینکه همه ساکنان موافقت کنند و قانون نیز چنین اجازه‌‌‌ای را صادر کرده باشد.
قانون دیگر این است که بهره برداری از مشاعات نباید آرامش و آسایش دیگر ساکنان را مختل کند؛ برای نمونه، انجام کارهایی مانند تعمیر بدنه خودرو در پارکینگ یا نگهداری حیوانات در حیاط ممنوع است.
انداختن زباله در فضاهای مشترک مثل راهروها، که باعث انتشار بوی نامطبوع در ساختمان شود، نیز غیر مجاز است. علاوه بر موارد ذکر شد، هرگونه تغییر در ظاهر یا رنگ آمیزی واحدهای آپارتمان که هماهنگی نمای کلی ساختمان را به هم بزند، بر اساس قانون ممنوع است. همچنین استفاده شخصی از امکانات مشترک نظیر برق یا آب مشاعات مجاز نیست.
قانون دیگری که درباره مشاعات مطرح است، درباره پارک کردن خودرو است. پارک کردن خودروها باید صرفاً در مکان‌های مشخص شده انجام شود و نباید مانع تردد سایر ساکنان گردد.
دخل و تصرف در مشاعات ساختمان
دخل و تصرف در مشاعات ساختمانبه اقداماتی گفته می‌شود که طی آن یک یا چند نفر از ساکنان، بدون رضایت سایرین، بخش‌های مشترک را به صورت انحصاری در اختیار گرفته یا حقوق دیگران را در استفاده از این مناطق نقض کنند. این رفتار، که در قانون به عنوان «تصرف عدوانی» شناخته می‌شود، شامل مواردی مثل قرار دادن وسایل شخصی نظیر کمد یا صندلی در راهروها، نگهداری حیوانات در حیاط یا جلوگیری عمدی از دسترسی سایرین به فضاهای عمومی‌است. برای مثال، اگر ساکنی با انباشتن اشیا در حیاط، تردد دیگران را دشوار کند، این عمل تصرف غیرقانونی تلقی می‌شود.
قانون تأکید دارد که هیچکس نمی‌تواند مشاعاتی مانند پشت بام، پارکینگ یا حیاط را به صورت اختصاصی استفاده کند یا تغییر دهد، مگر با توافق جمعی و مجوز قانونی. هزینه‌های نگهداری این بخش‌ها نیز بر عهده همه ساکنان است و استفاده شخصی از آنها، مانند برگزاری مراسم در پارکینگ بدون اجازه، ممنوع و قابل پیگیری قانونی است.
انواع فضاهای مشاعات ساختمان
فضاهای مشاع در ساختمان‌ها به بخش‌هایی اطلاق می‌شود که به طور مشترک متعلق به همه ساکنان بوده و برای استفاده عمومی‌طراحی شده اند. این فضاها در زندگی آپارتمانی، بسته به نوع ساختمان (مسکونی یا غیر مسکونی)، متفاوت هستند.
در ساختمان‌های مسکونی، مشاعات شامل زمین زیر بنا، پشت بام، حیاط، راهروها، پله‌ها، آسانسور، لابی، پارکینگ، باغچه، تاسیسات مشترک مثل شوفاژ خانه، انشعابات آب و برق عمومی‌و حتی فضاهایی مثل حیاط خلوت است. این بخش‌ها می‌توانند در حیاط (مانند فضای ورزشی یا اتاق نگهبانی)، زیرزمین (پارکینگ و انبار)، همکف (لابی و سرایداری)، طبقات (راهرو و تاسیسات)، یا پشت بام (پله و هواکش) باشند.
در ساختمان‌های غیرمسکونی نیز مشاعات مشابهی مانند حیاط (سرویس بهداشتی)، زیرزمین (انبار و نگهبانی)، همکف (اطلاعات و آسانسور)، طبقات و پشت بام (تاسیسات و پارکینگ) دیده می‌شود، اما کاربری آنها متناسب با نیازهای غیرمسکونی تنظیم می‌گردد. این فضاها به منظور رفاه جمعی ساکنان بوده و استفاده انحصاری از آنها ممنوع است.
مدیریت و نگهداری مشاعات ساختمان
مدیریت بخش‌های عمومی‌ساختمان یا همان مشاعات بر عهده مدیر ساختمان است که خود توسط مجمع عمومی‌ساکنان انتخاب می‌شود.
وظایف مدیر ساختمان در قبال مشاعات:
- نظارت بر استفاده صحیح: اطمینان از بهره برداری مناسب ساکنان از فضاهای مشترک و جلوگیری از تصرف یا استفاده نادرست از مشاعات.
- تعمیر و نگهداری: برنامه ریزی و اجرای تعمیرات دوره ای و نگهداری از مشاعات برای حفظ ایمنی و زیبایی ساختمان.
- تأمین هزینه ها: محاسبه و جمع آوری سهم هر واحد از هزینه های مربوط به فضاهای مشترک، مانند نظافت، روشنایی و تعمیرات.
- اجرای تصمیمات مجمع عمومی: پیاده سازی مصوبات مجمع عمومی‌ساکنان در خصوص نحوه استفاده از مشاعات و هماهنگی برای اجرای آن ها.
- مشارکت ساکنان: تمامی‌ساکنان موظف به پرداخت سهم خود از هزینه های مشاعات بر اساس متراژ واحد یا توافقات داخلی هستند. در صورت امتناع از پرداخت، مدیر ساختمان می تواند از طریق مراجع قانونی اقدام نماید.
حقوق و مسئولیت‌های ساکنان در مشاعات
ساکنان ساختمان در قبال مشاعات هم حقوق مشخصی دارند و هم مسئولیت‌هایی بر عهده آنها است. از نظر حقوق مشاعات، همه ساکنان به طور برابر حق استفاده از این فضاها را دارند، مشروط بر اینکه مزاحمتی برای دیگران ایجاد نکنند. برای مثال، آنها می‌توانند از پارکینگ یا لابی بهره ببرند، اما نمی‌توانند این مکان‌ها را به صورت اختصاصی تصرف کنند یا تغییراتی بدون توافق جمعی اعمال کنند.
از سوی دیگر، مسئولیت‌های مشاعات شامل مشارکت در هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، مانند پرداخت شارژ برای نظافت یا سرویس آسانسور است. ساکنان موظفند از آسیب به این بخش‌ها خودداری کرده و قوانین آپارتمان نشینی را رعایت کنند؛ مثلاً از انباشت زباله در راهرو یا نگهداری حیوانات در حیاط خودداری کنند.
این تعادل بین حقوق و مسئولیت‌ها، آرامش و نظم جمعی را تضمین می‌کند.
همان طور که ذکر شد، استفاده انحصاری یا تصرف غیر مجاز مشاعات ساختمانبه عنوان «تصرف عدوانی» شناخته شده و بر اساس قوانین کیفری و حقوقی، فرد خاطی، مجرم محسوب می‌شود. این موضوع در ماده 690 قانون مجازات اسلامی‌به طور واضح آمده است.
طبق این ماده، هر فردی که بدون اجازه دیگر ساکنین، به صورت شخصی از مشاعات استفاده کند یا تغییری در آن ایجاد نماید، مرتکب تصرف عدوانی شده و در صورت ثبوت، مجازات او حبس از یک ماه تا یک سال خواهد بود. علاوه بر این، در صورت وارد شدن خسارت به مشاعات، متخلف موظف به جبران خسارت و ضرر و زیان وارد شده است.
در صورت بروز اختلاف، ابتدا باید همسایگان به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. اگر مسئله حل نشد، طرفین می‌توانند با مراجعه به دادگاه حقوقی یا کیفری، شکایت خود را ثبت کنند.
در این مرحله، فرد متهم باید تصرف خود را متوقف کرده و مشاعات را به وضعیت قبلی بازگرداند.
هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان
هزینه‌های تعمیر و نگهداری مشاعات ساختمان، بر عهده تمامی‌مالکان واحدها است. بر اساس ماده ۲۳ اصلاحی آیین نامه قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکان موظف اند در پرداخت این هزینه‌ها مشارکت کنند.
نحوه تقسیم این هزینه‌ها به دو صورت قابل انجام است:
- بر اساس توافق مالکان: اگر تمامی‌مالکان در مورد نحوه تقسیم هزینه ها به توافق برسند، مطابق با آن عمل می شود.
- در صورت عدم توافق: در این حالت، هزینه ها به نسبت مساحت قسمت های اختصاصی هر واحد تقسیم می شود؛ به طوری که واحدهای بزرگ تر، سهم بیشتری از هزینه ها را پرداخت می کنند. از آنجا که قیمت آهن کیلویی و سایر مصالح، برای متراژهای بیشتر، افزایش می یابد، پس منطقی است مالکانی که متراژ بیشتری را در تملک خود دارند، هزینه بیشتری نیز پرداخت کنند.
همچنین، هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی و ضروری مشاعات، مانند تعمیر سقف، ایزوگام پشت بام یا تأسیسات اصلی، بر عهده مالک یا مالکان است. در مقابل، هزینه‌های جزئی و روزمره، مانند نظافت مشاعات یا تعمیرات کوچک، ممکن است بر عهده مستأجران باشد؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره به گونه‌‌‌ای دیگر توافق شده باشد.
در صورتی که یکی از مالکان از پرداخت سهم خود امتناع کند، سایر مالکان می‌توانند با مراجعه به مراجع قانونی، مانند شورای حل اختلاف، نسبت به مطالبه سهم وی اقدام کنند. این موضوع به منظور حفظ حقوق تمامی‌ساکنان و جلوگیری از بروز اختلافات بیشتر در قانون در نظر گرفته شده است.
سوالات متداول
مشاعات ساختمانبه بخش‌هایی از ساختمان اطلاق می‌شود که به طور مشترک توسط همه ساکنان استفاده می‌شوند و در سند مالکیت به صورت اختصاصی برای واحدی خاص تعیین نشده اند.
چه فضاهایی جزء مشاعات ساختمانبه حساب می آیند؟
مشاعات شامل زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهروها، پنجره‌های راهرو، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ‌های اضافی، پله‌ها، شوفاژخانه، تأسیسات و انشعابات مشترک، حیاط، لابی و باغچه می‌شوند.
چه کسی مسئول نگهداری و مدیریت مشاعات است؟
مسئولیت نگهداری و مدیریت مشاعات بر عهده مدیر ساختمان است که توسط ساکنان انتخاب می‌شود.
چگونه هزینه های مشاعات میان ساکنان تقسیم می شود؟
هزینه‌های مربوط به مشاعات، مانند تعمیرات و نگهداری، بر اساس متراژ واحدها بین ساکنان تقسیم می‌شود و همه موظف به پرداخت سهم خود هستند.
حقوق ساکنان در استفاده از مشاعات چیست؟
ساکنان حق استفاده متعارف و برابر از مشاعات را دارند، به طوری که استفاده آنها مانع استفاده دیگران نشود و به حقوق سایرین احترام گذاشته شود.
آیا می توان از مشاعات ساختمانبه طور اختصاصی استفاده کرد؟
استفاده اختصاصی از مشاعات بدون رضایت تمامی‌ساکنان ممنوع است و هرگونه تصرف یا تغییر در این فضاها نیازمند توافق جمعی و اخذ مجوزهای لازم است.
آیا هزینه تعمیرات مشاعات ساختمانبر عهده مستاجر است یا صاحب ملک؟
هزینه تعمیرات مشاعات ساختمانبر عهده مالکین است و مستأجران موظف به پرداخت این هزینه‌ها نیستند، مگر اینکه در قرارداد اجاره به طور مشخص توافق دیگری شده باشد.